樓市向剛需人群傾斜公證搖號或成大勢所趨

2018-04-18

3月以來出臺的相關樓市調控政策中，多數政策向剛需人群傾斜，其中公證搖號尤為明顯。據記者統計，截至目前，已有包括上海、南京、長沙、成都、西安、武漢等城市發布相關政策。而近日，杭州也正式成為第七個公證搖號購房城市，分析稱此舉是政府在釋放規范房地產開發商行為的信號，對購房剛需人群、房地產市場環境及房價穩定具有積極意義。

　　供不應求剛需人群購房壓力大

　　去年多地房價上漲，房地產市場中商品住房供不應求，對于購房困難的剛需人群來說，緊缺的房源、買房者之間的競爭壓力、房地產市場中層出不窮的亂象，都無疑增加了他們的購房負擔。

　　對此，北京大學產業經濟學系創系主任、數字中國研究院副院長曹和平對《中國產經新聞》記者表示：“目前，住宅需求來源主要有兩股力量，一是大城市入職人員多，二是小城市城鎮化發展快，新入職的年輕群體和進城務工群體成為購房剛需人群。另外，由于過去兩三年房地產方面政策的調整，市場中大房地產企業并購小房地產企業，導致供給與需求相對增加，出現供不應求的市場現狀。”

　　其次，對購房剛需人群產生壓力的群體還有棚改戶，他們在商品住房買房市場競爭中有強大競爭力，主要是由于棚戶區改造過程中實施貨幣化安置，雖然棚改貨幣化政策可滿足群眾多樣化安置需求，減輕政府所承擔的安置壓力、縮短安置周期，但同樣帶來了問題。

　　“去年二三線城市的房價在一年之內暴漲一倍，其中主要原因為棚改貨幣化政策的實施，在棚改貨幣化安置中，政府直接將大量現金交到棚改戶手中，導致市場涌入新資金，從而產生大量需求，市場中大量庫存房被售，造成房地產供應的僵局，所以去年出現了除中部地區以外的重點城市房價暴漲一倍的混亂格局?！敝康禺a專家陳寶存對《中國產經新聞》記者說道。

　　除此以外，當前房地產市場還是賣方市場，房地產開發商有房源，但房量不足以市場需求，就造成房地產市場亂象頻發，捂盤、輪番漲價、炒房、炒號等現象層出不窮，在微博、微信等社交平臺中也散布著“重慶連續兩周新房成交超萬套”、炒房客“打飛的赴渝炒房”等消息，南京甚至出現了一個房號炒到30萬的天價。

　　其實，在此前，政府已出臺限價政策，采用政府組織監管、市場化運作的模式，使限價房在土地掛牌出讓時就已被限定房屋價格、建設標準和銷售對象，政府對開發商的開發成本和合理利潤進行測算后，設定土地出讓的價格范圍，從源頭上對房價進行調控，但房地產市場中依然出現新的亂象。

　　不過，曹和平認為，最好的辦法是實施公證搖號政策。公證搖號政策與之前的限價政策為配套政策，我國房地產市場經過30年的成長，房地產開發商與建筑隊都形成一定的規模和技術。同時，管理方面也應出臺相應的配套措施來進行完善，更好地規范房地產開發商的行為。

　　陳寶存則認為，未來兩年時間內，本來不缺房的城市也會表現出沒有房源，出現像去年大量城市只有全款才能買房的局面，而公證搖號政策的實施能夠確保不具備全款競爭力的剛需人群、改善型購房群體也能買到房子。

　　公證搖號是大勢所趨

　　其實，去年8月上海就開始實行公證搖號政策，在政府的監督下搖號售房。公證搖號政策向剛需人群傾斜，通過政府“有形之手”在房地產市場供不應求的情況下為剛需購房者爭取公平。除此，據《中國產經新聞》記者統計，目前還有南京、長沙、成都、杭州、西安、武漢等城市發布公證搖號政策，主要為省會城市。

　　著名經濟學家宋清輝對《中國產經新聞》記者說：“當前，剛需人群在購房市場上處于弱勢狀態，公證搖號目前已在幾個一二線城市取得了一些積極效果，在一定程度上解決了購房者的公平問題。總體而言，商品住房公證搖號政策是一項政策傾斜，有兩個方面的積極意義。一是差別化調控有利于保障剛需，讓剛需人群能夠以較為公平的方式選到房。二是有利于緩解剛需群體的生活成本和購房壓力，將投資客拒之門外。這也是目前七個城市出臺了新房公證搖號政策的初衷，同時也是吸引人才、留住人才的一個有力手段?！?/FONT>

　　記者注意到，在已經出臺調控政策的城市中，一些城市明確搖號政策將優先剛需，并做了詳細的表述。

　　比如，杭州的《通知》指出，房地產開發企業應一次性公開銷售所有準售房源，并對“無房家庭”（不含未婚、2018年4月4日后離異單身及4日后因自有住房交易產生的“無房家庭”）給予傾斜；成都公布的《關于商品住房開盤銷售采用公證搖號排序選房有關事宜的補充通知》規定，商品住房將按照“棚改貨幣化安置住戶、剛需家庭、普通登記購房人”的順序搖號排序、依序選房，并保持登記購房人、搖號選房人、合同簽訂人一致。

　　那么，未來，在其他城市普及商品住房公證搖號政策是否可行？

　　目前，我國房源緊缺的城市較多，尤其是三四線城市，近年來，隨著城鎮化發展，尤其是農村居民集中向城鎮和小縣城這類中心城市集聚，三四線城市的房價也隨之上漲。

　　對于公證搖號在其他城市的普及，曹和平認為，我國的制度優勢有利于城市之間互相學習，房地產資源方面短缺的城市都應該向省會城市汲取經驗，實行公證搖號政策，因為公證搖號是比較公平的政策，由此可以判斷，未來一段時間我國房地產市場會有良性成長。

　　其實，公證搖號不僅能解決買房公平問題，還在一定程度上穩定了房地產市場中的亂象。宋清輝認為，商品住房公證搖號的推廣普及，能夠解決一些事關房地產行業健康發展的大問題，能夠解決開發商為了滿足有關系的投資者因購房而引起的不公平銷售的社會矛盾。

　　總之，商品住房公證搖號是當前房地產市場交易中保持公平的一項政策，近期內穩定了房價，清掃了一部分市場亂象，具有普及使用的意義。但商品住房公證搖號是否可長期有效實行，各方還持觀望態度。

　　公證搖號政策在惠及購房剛需人群的同時，各方也因為它的負面影響存在不同的意見。

　　首先，曹和平認為，公證搖號政策對房價的影響是正面的，但在供需總量上的影響是負面的。

　　宋清輝對《中國產經新聞》記者說，在限價的背景下，搖號政策這項行政調控幾乎與“供應緊張”信號共生，這與現在調控市場、為市場降溫的調控目標背道而馳。

　　其次，對于房地產開發商來說，公證搖號政策在惠及購房剛需人群的同時，犧牲了開發商們的一部分權利與利益，在政府的監管下，開發商們不會有額外的盈利。

　　對此，宋清輝認為，開發商也可能會因為公證搖號政策，而從開發商淪落為“代建商”，因為搖號是在彰顯公平正義的同時，違背了一定的商業倫理，等于是將開發商的銷售權收了上來。

　　也有業內開發商認為，公證搖號政策對開發商影響甚微，早晚會被開發商采取其他手段規避掉，將號留給能全款買房的人群或關系戶。例如，南京在公證搖號實行一個月后就出現開發商為了篩選購房人，規避搖號，采取了提高首付的方法，或是開盤當天銷售人員集體關機不通知購房人，還有的收取50萬誠意金，這樣剛需人群還是得不到住房保障，那么，公證搖號政策對于剛需購房者及房地產市場的公平性就毫無意義。如何加強對公證搖號實施過程的監管，確實為剛需人群提供住房保障，如何加強住房體系建設，是相關部門未來工作的重點。