3月份以來，房地產市場迎來新一輪調控熱潮。據《每日經濟新聞》記者不完全統計，今年全國“兩會”之后，已有10多個城市出臺了新一輪的樓市調控新政，內容涉及限購、鼓勵和保障公積金貸款、搖號購房、扶持剛需買房等。

　　業內人士指出，在“分類調控、因城施策”這一基調的指引下，出臺房地產調控政策的城市范圍不斷擴大，調控力度不斷加強。在加強各城市分類調控的基礎上，房地產市場的長效發展機制開始發力，顯著表現如住房租賃市場建設提速，中央及各地政府正在通過政策引導加快建立多主體供應、多渠道保障、租購并舉的住房制度，這些都有助于實現房地產市場的平穩健康發展。

　　新一輪調控更加精準

　　2018年政府工作報告指出，“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，落實地方主體責任，繼續實行差別化調控，建立健全長效機制，促進房地產市場平穩健康發展?！边@為這一年的房地產市場定下基調。

　　進入3月，昆明首先出臺樓市調控政策，安徽省阜南縣緊隨其后。隨后，包括杭州、南京、廣州、成都等城市紛紛開啟調控模式，長沙、大連、深圳、海南等多地提出差別化購房措施。此外，山東、江西等地也于今年首次提出，房價上漲壓力大的縣市限制住房轉讓，并適時采取認房認貸、限貸、限購等措施。

　　某房產研究院首席分析師張波告訴《每日經濟新聞》記者，全國“兩會”過后，出臺政策的城市大都集中在一二線，這類城市的短期調控在不斷趨緊，大連加入限購、杭州加入買房搖號大軍等都是調控加碼的直接體現。

　　“3月密集出臺新政其實并不意外?！睆埐ㄕJ為，2018年一二線熱點城市房價上升的動力明顯偏弱，三四線城市甚至縣城在“去庫存”的推動下可能持續小幅上行態勢。而全國兩會期間已經明確了短期調控不放松、長效機制深化落實的方向。所以一些房價上漲過快地區出臺新政直指市場穩定，并且政策也更加結合當地的實際情況，向剛需和無房家庭提供更多傾斜，這符合房地產市場調控的方向，又保證了房地產市場健康發展。

　　長效機制進一步落地

　　值得一提的是，近日中央財經領導小組會議、住建部新聞發布會以及近期熱點樓市調控動向也釋放了另一個信號：長效機制從頂層設計開始“落地”。實際上，中央已作出了“深入研究短期和長期相結合的長效機制和基礎性制度安排”的指示，這不僅是關注的重點，也是未來政策聚焦之處。

　　某業內人士則表示，通過對各房地產政策系統分類研究，幾個關鍵的字眼集中在“限購”“戶籍”“貸款”“穩定”“調控”“共有產權”“租購并舉”“租售同權”“房地產稅”等。具體來看，調控政策共性集中在土地、租賃、稅收、保障、金融等5個方面。

　　某研究機構指出，長效機制的目的是既要保障房地產市場平穩健康運行，又要保障居民住有所居。長效機制應當長期發揮作用，從而規避房地產市場短期內大起大落。

　　2018年，房地產長效機制將由理論層面進入實踐層面。長效機制的出臺將逐漸紓解經濟增長與房地產行業之間的矛盾，抑制房地產泡沫，實現房地產市場長期達到“持續、平穩、健康”的目標，實現住有所居。

　　某研究機構認為，未來3～5年，長租公寓的興起、集體土地的入市以及去年大熱的共有產權住宅政策，勢必會對市場供需、房價產生持續深遠的影響。

　　差別化調控將常態化

　　2018年房地產長效機制由理論層面進入實踐層面。而這一階段，隨著城鎮化紅利的逐步消退，與之緊密相關的房地產行業在市場規律的作用下也漸漸邁入“白銀時代”。

　　張波告訴記者，“房住不炒”的大背景下，房地產市場今年整體維持平穩將是大概率事件，但不同城市之間的差異化會愈加明顯，一線和部分二線城市的調控從嚴且不會放松，而二三線城市中又會是差別化調控集中的城市，城市內限購區域的調整、剛需人群的保障、交易的規范化等都是重點調控的方向。

　　新城控股高級副總裁歐陽捷告訴《每日經濟新聞》記者，可以預見，北京共有產權住房會降低普通商品住房成交額，市場增長機會有限；上海增加自持租賃住宅，減少可售住宅用地供應，未來京滬樓市都不太可能再現樓市火爆情況。

　　一二線城市同樣也是分化的，比如進軍成都、重慶、武漢的房企都獲得了巨量的市場增長機會，但固守在京滬深與廈門、天津、南京、石家莊這樣的城市恐怕就難以獲得業績的增長。具體到城市，市場研判往往聚焦城市空間、市場規模、競品數量，但其實應當更多關注的是，房企在城市中的市場份額，以及怎樣的產品競爭力才能獲得更大的市場份額。

　　2018年政府工作報告中指出“繼續實行差別化調控”，那么具體落實到城市，會以什么為標準來實行調控政策呢？

　　張波告訴記者，差別化調控的難點就在于如何找到城市間的差別點，并結合人群居住的實際情況進行精準調控。以成都為例，既要保證樓市整體平穩，又必須照顧到剛需等合理的購房需求，那么落實限購政策的基礎上，對于剛需人群在搖號買房上給予傾向性照顧就是差別化調控的直接體現。因此，差別化調控的目的都是統一的，但實際操作手段或有一定差異，并沒有嚴格標準界定。樓市調控的后半場，差別化調控將成為一種常態。

　　而伴隨著調控的深入，問題也接踵而至。歐陽捷表示，一些二線城市一二手價格倒掛幅度過大，已造成市場價格信號紊亂，引發市場哄搶，而二線城市主要是供不應求，所以才會出臺搖號政策。

　　歐陽捷告訴《每日經濟新聞》記者，這產生的直接后果是房價倒掛，有資格的改善型購房者變身投機投資客，利用限價監管套利，助長了投機風氣。他建議，未來應當適當提高部分新房特別是高端住宅的限制銷售價格，讓一二手房價回歸相對合理區間，減少投資投機的監管套利。

　　三四線的掘金機會

　　一二線城市住宅用地供應逐年下降的趨勢不會改變，歐陽捷表示，未來無地可建、無房可售將成為熱點城市新常態。因此，剩下的三四線城市就成了房企增長的最強“引擎”。

　　今年全國整體樓市下調，需要三四線城市交易量的拉動。對于房企來說，除了強調控的一二線城市，三四線城市還是相對穩定，市場供大于求或者供求關系基本均衡。在行業集中度越來越高、大房企越跑越快的大背景下，與其固守業績很難增長的城市，不如把有限的資金投入發展更快的城市。

　　同時，對于房企來說，如果規模上不去，排名會往下掉。在三四線城市，房企可以通過高周轉、快銷售，獲得更高利潤率。而一二線城市往往占用大量資金，使得周轉率下降，現金回流速度慢，利潤空間被壓縮，既不可能實現業績增長，也很難獲得利潤的增長。強調高周轉和沖規模房企必須下沉到三四線城市，因為棚改可能帶來機會。

　　因此，企業要在規模和利潤之間尋找平衡點。10億規模的企業，哪怕做到20%的利潤，也只有2億元；但如果是100億規模的企業，哪怕利潤率只有10%，也能有10億的利潤。因此，有規模才有利潤。而堅守一二線，既不能業績增長，又不能保證排名，下沉三四線是唯一路徑。

　　歐陽捷對《每日經濟新聞》記者表示，過去房企更多關注微觀市場，比如當地客戶、環境、競品、管制等，視野未免局促。當前，市場面臨的形勢更加曲折復雜，宏觀研究變得更加重要，更要前瞻預判和戰略應對。而去三四線城市，必須要理解市場，對當地政策要仔細研究。