在剛剛過去的2017年，“因城施策”的調控政策使房地產市場格局發生劇變：一線成交腰斬，二線城市漲跌互現，三四線城市則相對火爆，其中不少四線城市的房價漲幅甚至超過三線城市。而針對日益火熱的三四線城市，嗅覺敏銳的房企們早已在其中掘金。

　　統計數據顯示，2017年9月份，一線城市商品房成交占比2.4%，二線城市下降到30.9%，三四線城市所占達到66.7%，比重明顯增加。在重回一二線城市不久后，弱二線、三四線城市卻在2017年為房企貢獻了飄紅的業績。

　　那么，究竟是什么原因使得三四線城市在2017年意外崛起？三四線城市在2018年還會繼續火紅嗎？房企們在2018年的戰略布局中，對三四線城市有著怎樣的計劃和安排？

　　2017年，在中央強調住房居住屬性背景下，各地頻頻出臺嚴厲調控政策，房地產金融監管也不斷加強，在投資投機性需求被抑制的同時，市場分化也更加嚴重：一二線城市及其周邊環線熱點熱度下降，三四線城市則明顯“逆襲”，整個2017年的房地產市場格局發生劇變。

　　中指院數據顯示，2017年1~11月，三四線城市住宅用地成交規劃建筑面積3.1億平方米，同比增幅超三成，在300城中占比較上年同期提升4.2個百分點；土地出讓金也大幅上漲1.2倍至7660億元，較上年同期提升10個百分點以上。

　　《每日經濟新聞》記者注意到，三四線城市樓面價也同比上漲近七成至2444元/平方米，溢價率明顯高于全國平均水平，較上年提升13.1個百分點至49.7%。

　　城市群與棚改帶熱三四線城市

　　通過交通規劃發揮城市群周邊三四線城市的優勢，快速承接核心城市房地產外溢需求，中長期則為產業的轉移提供通道，進而由產業吸附人口流入，為房地產市場提供源源不斷的內生需求。

　　以珠三角為例，作為我國目前發展較為成熟的城市群，珠三角城市群內交通便捷，產業協同發展，佛山、東莞與廣州、深圳已形成關聯產業鏈條，也因此佛山2011年~2016年年均人口凈流入量在4萬以上。

　　該城市群內三四線城市房地產市場熱度較高，東莞、惠州和珠海等地2016年全年房價漲幅均在40%以上，居百城前列。2017年因樓市調控嚴苛，市場成交量明顯下行，但房價仍具備抗跌韌性，保持小幅上漲，其中江門中山和佛山的房價漲幅仍在15%以上。

　　分析師認為，棚改是三四線城市的更大機遇。他告訴《每日經濟新聞》記者，國家棚改政策于2017年公布并實施，2018年到2020年是棚改“攻堅期”，未來3年還將再改造各類棚戶區1500萬套，這必將為三四線城市后續2~3年帶來堅實的購買力保障。

　　從重點棚改區域來看，山東省棚改規模連續3年居全國首位。該地2015年~2016年完成棚改100.8萬套，2017年棚改任務76.36萬套，截至2017年10月底，已完成棚改開工77.03萬套，提前超額完成任務。

　　“近3年棚戶區改造明顯提速且貨幣化安置比例大幅提升，高規模推動房地產市場需求集中釋放，有力促進了三四線城市商品住宅去化，部分三四線城市量價齊升?！毙鲁强毓筛呒壐笨偛脷W陽捷認為。

　　需求透支樓市后續動力堪憂

　　不過，城市群和棚改的效應并非無限。

　　業內人士在日前舉行的“房產科技創新峰會”上向《每日經濟新聞》記者直言，在貨幣化改造和棚改等一系列政策刺激下，三四線城市經歷了快速加杠桿和釋放需求的歷程，由此帶來的是市場上揚，但這種刺激的持續性較弱。

　　的確，中指院的研究指出，經過本輪的快速去化，未來棚改對三四線城市整體的促進作用可能存在邊際效應遞減，銷售的持續高增長不可期。

　　“棚改帶來的需求總規模仍較高，且三四線整體城市數量龐大，棚改進程不一，未來房企仍可繼續關注有棚改機會的三四線城市，適時進入。”張波告訴《每日經濟新聞》記者，未來無論是棚改資金的拉動力還是資金本身的增量都在減弱。2018年預計三四線銷量很難再創高峰，由于缺乏人口導入的先天優勢，三四線的銷量難以長期維持高位，或在3~5年后出現斷崖式下跌。

　　價格方面，歐陽捷認為，上述珠三角三四線城市的房價漲幅，隱隱說明三四線城市面積性改善需求基本沒有了?！叭木€城市去年土地出讓價格普遍上漲，房價也已經到了較高位置。房價上漲很快的城市未來上漲空間很小，很多需求并不是為了自住和改善，而是刺激了投資欲望、也刺激了改善需求提前入市，未來房價上漲動力不足?！?/FONT>