2017年12月18日至20日，中央經濟工作會議在北京舉行。會議指出，要圍繞推動高質量發展，做好8項重點工作。其中第七項提出：要加快建立多主體供應、多渠道保障、租購并舉的住房制度。要發展住房租賃市場特別是長期租賃，保護租賃利益相關方合法權益，支持專業化、機構化住房租賃企業發展。完善促進房地產市場平穩健康發展的長效機制，保持房地產市場調控政策連續性和穩定性，分清中央和地方事權，實行差別化調控。近日，中國經濟時報記者就中央經濟工作會議提出的加快建立新的住房制度等問題專訪了國務院發展研究中心市場經濟研究所副所長鄧郁松。

　　三因素決定房地產長效機制建立

　　中國經濟時報：你如何看待中央經濟工作會議提出的要加快建立多主體供應、多渠道保障、租購并舉的住房制度問題？

　　鄧郁松：“建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”是我國房地產市場進入發展新階段的必然選擇。從國際比較看，發達經濟體在住房短缺階段，住房自有率很低，但隨著住房的大規模建設和住房短缺問題的解決，住房自有率快速提高，并在戶均住房達到1.0套左右時住房自有率開始達到相對穩定的狀態。

　　目前，我國城鎮戶均住房已超過1.0套，總體判斷已基本解決住房短缺問題，住房自有率也開始進入相對穩定階段，面臨的新矛盾是區域性、結構性矛盾突出和居住品質不高的問題。同時在經濟結構調整過程中，人口更多地流向就業機會多的大城市，而大城市的房價普遍較高，租房是大多數新進入大城市人口的首要選擇。

　　因此，隨著經濟發展階段和住房市場發展階段的變化，需要適時調整發展重點，引導包括房地產開發企業、規模化的租賃企業、各類機構投資者和個人住房擁有者在內的各類市場主體能夠提供更多高品質、可負擔的住房，完善租賃市場體系，提高租賃住房使用效率，真正形成多主體供應、多渠道保障和租購并舉的新格局。同時，進一步完善相關法律法規，加強租賃合同的穩定性，合理界定房主與租戶之間的權益關系，平等保護租賃利益相關方合法權益。

　　中國經濟時報：你認為完善促進房地產市場平穩健康發展的長效機制應該抓住哪些關鍵點？

　　鄧郁松：一是從理論上說清楚房地產市場波動的主要原因。房地產市場各界廣為關注，各種設想和經驗借鑒也非常多，但卻往往忽視了從理論上去解釋、說明房地產市場的各種變化以及政策調整對房地產市場的影響。研究建立房地產市場基礎性制度和長效機制，需要把對房地產發展規律的研究放在更加重要的位置，真正理清房地產市場波動的根源。

　　二是厘清主要政策工具的作用機理，做好政策預評估。房地產市場是受政策影響較大的市場。金融、土地、住房保障、稅收等政策的調整會對市場產生較大影響。因此，研究出臺相關政策，需要厘清主要政策工具的作用機理，并做好相關政策出臺前的預評估。

　　需要關注的是，政策調控通常發生在房地產市場出現異常波動時，評估調控政策能否取得預期效果需要考慮兩方面因素：一個是調控政策是否準確把握了房地產市場出現異常波動的原因，政策是否對癥下藥？另一個是調控政策對市場影響的滯后期有多長，在多長時間內判斷政策是否有效比較合適？因此，在預評估時，要根據政策的作用機理和房地產市場波動的原因，客觀分析政策調整對房地產市場各方面的影響，在此基礎上再出臺具體的調控政策，以實現房地產市場的持續穩定運行。

　　三是準確把握發展階段和市場形勢，客觀認識平穩健康的標準。在不同的發展階段，房價漲幅、新建住房規模等市場運行指標會呈現不同的特征。因此，分析、判斷和預測住房市場形勢，不能簡單根據房價、投資、房地產新開工量的增速快慢來判斷市場運行是否正常，而應首先把握住房市場發展階段和經濟發展階段的特征，并將對各項指標的分析同住房市場發展階段和經濟發展階段的特征結合起來。

　　只有準確把握了住房市場發展階段和經濟發展階段，才可能在住房市場出現波動時，對市場調整的性質、趨勢、持續時間和影響程度等作出更為準確的判斷。

　　“金融、土地、調控”一個不能少

　　中國經濟時報：關于完善促進房地產平穩健康發展的長效機制，你有哪些具體建議？

　　鄧郁松：政策調整對房地產市場影響比較大，實現房地產市場平穩健康發展，要特別重視實行中性的住房金融政策、完善土地供應機制，處理好中央和地方在房地產調控中的關系。

　　一是實行中性的住房金融政策。自1998年以來，我國房地產金融政策的變化，特別是貸款利率和首付的調整也是造成房地產市場短期波動的最重要因素。

　　進一步完善房地產金融制度，建立起房地產金融宏觀審慎管理體系。一方面可以考慮建立首付和貸款利率的反向調節機制。即在貸款利率下調時，適當上調首付比例；在貸款利率上調時，則適當下調首付比例。實行住房首付和貸款利率反向調整政策的目的是防止因利率調整造成購房人支付能力在短期內發生重大變化，進而造成市場需求和房價的大幅波動，誘發系統性房地產風險。在利率調整時，首付比例反向調整幅度宜與利率變化對購房支付能力的影響程度相當。另一方面可以研究出臺固定利率貸款產品，可借鑒德國住房儲蓄銀行的模式，將公積金貸款調整為固定利率貸款產品。

　　二是完善土地供應機制。房地產市場短期的供求失衡往往與土地供應量明顯不足或明顯過大直接相關，因此要重視完善土地供應機制，特別是重視根據當地房地產總體供求情況和階段性的供求形勢變化，合理確定土地供應規模。要防止土地供求失衡，把握供應節奏，既要防止出現短期內供地過多帶來的供過于求、庫存高企問題，也要避免熱點城市嚴格限制土地供應量帶來的土地價格高企、房價暴漲等問題，還要重視住宅、商業和辦公用地供應的結構要合理。建立評價預警機制，實現對房地產供求情況的動態監測、科學研判，在此基礎上提高市場調控的針對性和前瞻性。

　　三是理順中央和地方在房地產市場管理和調控中的關系。從各國房地產政策的演變歷程看，在住房處于嚴重短缺時期，各國的住房政策總體以中央政府主導為主。此后，隨著經濟社會發展形勢的變化和住房短缺問題的解決，各國的住房政策決策體系開始更加強調地方政府的作用，地方政府在住房規劃、土地使用、住房保障等方面發揮越來越重要的作用。

　　我國房地產市場發展階段的變化和區域市場差異性的增強，也需要進一步理順中央政府和地方政府在房地產市場管理與調控中的關系。中央部門宜負責制定和執行全局性、戰略性、引導性的房地產政策，并做好房地產金融政策的宏觀審慎管理，而房地產供給調控與住房保障的具體措施宜遵循屬地管理原則，由地方政府負責，給地方更大的自主權，制定更適應本地特點、更有針對性的政策，避免全國政策“一刀切”。